Bývanie v Košiciach. Ako ovplyvňuje kvalitu života obyvateľov mesta?

Bývanie je jednou zo základných ľudských potrieb a neoddeliteľným ľudským právom. Vo svojich príbytkoch začíname aj končíme väčšinu dní. Ich kvalita sa tak neoddeliteľne spája s kvalitou nášho života ako celku. Tím CXI sa pri skúmaní wellbeingu obyvateľov mesta zameral na rôzne aspekty kvality bývania v Košiciach, ktoré budú predstavené v sérii článkov venovanej tejto téme. 

Záujem o tému bývania narastá 

Téma bývania sa počas posledných rokov dostala do popredia celospoločenských diskusií a to hneď z niekoľkých dôvodov. Ponuka nových bytov a domov nestíha držať krok s dopytom po nových nehnuteľnostiach. Výsledkom je rast cien nehnuteľností a zhoršujúca sa dostupnosť bývania.

Vplyv pandémie COVID-19 a jeho následky dynamiku zmien na trhu bývania katalyzovali. Na jednej strane protipandemické opatrenia (home-office, online vzdelávanie a obmedzenie možností trávenia voľného času) spôsobili, že potreba mať dostatok vlastného priestoru u mnohých narástla. Na druhej strane ľudia obmedzili výdavky na cestovanie a trávenie voľného času, pričom ušetrené prostriedky v kombinácii s nízkymi úrokovými mierami mohli smerovať práve do kúpy nehnuteľností. Zvýšil sa tlak na rast cien a to na úroveň, ktorá môže byť neúnosná aj pre širšie masy obyvateľstva.

O náraste záujmu o bývanie svedčia aj údaje o popularite tém spojených s bývaním vo vyhľadávači Google.

Poznámka: Hodnoty sú spracované ako 12-mesačný kĺzavý priemer, skóre vyhľadávaných pojmov a tém nie je vzájomne porovnateľné, škála 0-100 sa vzťahuje na historickú popularitu pojmov v období od 1.2.2004, pričom spoločnosť Google v priebehu obdobia 2x zmenila metodológiu zberu údajov. 

S príchodom pandémie v marci 2020 sa výrazne zvýšil záujem o kľúčové slová „dom“ a „chata“. Ten  s odznením protipandemických opatrení poklesol, avšak vyhľadávanie tém týkajúcich sa nehnuteľností dosahuje od polovice roku 2021 úroveň historického maxima. Na sklonku toho istého roka sa po zverejnení výsledkov inflácie a nárastu cien nehnuteľností stali objektom záujmu témy súvisiace s hypotékou a prenájmom. Záujem o prenájom podporilo aj vypuknutie vojny na Ukrajine.

Prečo je bývanie vnímané tak citlivo?

Z perspektívy jednotlivca sa istota v oblasti bývania premieta do pocitu bezpečnosti, zázemia a komfortu. Zároveň môže byť nástrojom prezentácie vlastnej hodnoty voči širokému okoliu a sebe samému. Množstvo ľudí sa totiž rado prezentuje bývaním na “dobrej adrese”.  

Byty a domy predstavujú na Slovensku jeden z najpopulárnejších investičných nástrojov na uchovávanie hodnoty v podobe cenného investičného aktíva. Obrovský objem peňazí, ktoré majú obyvatelia uložené vo svojich nehnuteľnostiach, za bežných okolností problém nepredstavuje. Ak vezmeme do úvahy podiel nehnuteľností financovaných hypotékami, častokrát na hranu finančnej únosnosti dlžníka, môže predstavovať akýkoľvek prudký nepriaznivý výkyv na trhu s nehnuteľnosťami riziko vlny nesplácania hypoték a bankrotov. Preto sú ceny bytov a domov pod pozorným drobnohľadom inštitúcií ako napríklad Národnej banky Slovenska, ktorej štvrťročné analýzy pravidelne spôsobujú rozruch v mediálnom priestore. 

Úloha demografie

Nad všetkými zmenami na trhu s nehnuteľnosťami tróni demografia — rast populácie a jej reprodukcia je hlavnou hnacou silou rozvoja bývania v štáte aj v regiónoch. Dostupnosť bývania však môže pôsobiť aj opačne. Priaznivé ceny nehnuteľností určených na bývanie v spojitosti s ostatnými aspektmi kvality života (pracovné príležitosti, životné prostredie, kultúra, externé faktory a podobne) môžu byť podnetom pre imigráciu, ktorá môže spustiť nový cyklus populačnej explózie.  

Mesto, ktoré chce rásť, musí systematicky vytvárať vhodné podmienky a príležitosti pre nasledujúce generácie. Musí sa stať atraktívnym v silnej konkurencii miest a lákať nové talenty pre svoj rozvoj. 

Je téma bývania v Košiciach dôležitá? 

Séria článkov o bývaní vás presvedčí, že určite áno. Nedostatok bytov a s ním spojené vysoké ceny nehnuteľností sú celoslovenským problémom, ktorý sa prejavuje vo veľkých mestách. Z štvrťročne publikovaných dát Národnej Banky Slovenska o vývoji cien nehnuteľností vyplýva, že cena jedného metra štvorcového počas posledných dvoch rokov rástla najvýraznejšie práve v Košickom kraji. V prvom kvartáli roku 2022 bola vyše dvojnásobná oproti rovnakému obdobiu spred dvoch rokov.  Za 1 m2 bytu v Košiciach kupujúci zaplatili v priemere 2 244 €. V Košiciach ako v krajskej metropole je situácia najvypuklejšia, keďže ceny bytov v meste sú obvykle vyššie oproti krajskému priemeru.  

Ceny bytov však nie sú jedinou témou, ktorú seriál prinesie. Budeme sa venovať: 

• sledovaniu počtu bytov a tempa výstavby v mestských častiach, 

• demografickým fenoménom špecifickým pre mesto Košice, ako sú: 
  • starnutie obyvateľstva a jeho vplyv na jednotlivé mestské časti, 
  • sťahovanie sa mladých ľudí zo sídlisk, 
  • nárast miery suburbanizácie mesta a jeho okolia. 

• mapovaniu bytov a domov v Košiciach, 

• dostupnosti základnej občianskej vybavenosti a jej vplyvu na kvalitu bývania v meste. 

Väčšina podkladových dát týkajúcich sa bývania bude umiestnených na Open data portáli mesta Košice a voľne dostupných pre širokú verejnosť. Odborníci, študenti, firmy aj angažovaní občania tak budú mať prístup k cenným a unikátnym datasetom, z ktorých niektoré doposiaľ neboli verejne publikované. Budú ich tak môcť využiť pre vlastný výskum a analýzy.