Výstavba rodinných domov v Košiciach. Tvoria sa na okraji suburbie?

Počet rodinných domov v Košiciach počas posledných rokov rástol násobne vyšším tempom než počet bytov v bytových domoch. Na periférii mesta zároveň vznikajú koncentrácie rodinných domov (tzv. IBV-čky, individuálna bytová výstavba) charakterom pripomínajúce americké predmestia odkázané na automobilovú dopravu. Kde v meste sa takéto štvrte nachádzajú? A ako rozvoj takýchto mestských štruktúr vplýva na kvalitu života Košičanov?

Desaťročia intenzívneho budovania sídlisk v druhej polovici 20. storočia sa prejavili v dnešných preferenciách obyvateľov. Vlastný rodinný dom prináša oproti bývaniu v „bytovke” pocit súkromia, pokoja, vlastného zázemia a je čiastočne aj statusovým symbolom.

Podľa údajov Štatistického úradu o výstavbe pribudlo v Košiciach medzi poslednými dvoma sčítaniami 5 577 nových bytových jednotiek. Z toho vyše 36 % predstavujú byty v rodinných domoch. Zatiaľ čo novopostavené rodinné domy tvoria 16 % zo všetkých rodinných domov, nové byty v bytových domoch predstavujú iba 4,3 % všetkých bytov.

Aj keď v absolútnom meradle stále dominujú bytové domy, tempo výstavby rodinných domov hovorí o ich väčšej obľube a dostupnosti ako v minulosti.

Dostupnosť bankového financovania podporená nízkymi úrokovými sadzbami a nedostatočná ponuka bytov v centre, umožnili pretaviť nahromadenú túžbu po bývaní v dome do reality.

Kde v Košiciach pribúdajú rodinné domy?

Z údajov poskytnutých Štatistickým úradom o výstavbe na úrovni obcí (v prípade Košíc mestských častí) v rokoch 2013 – 2021 vyplýva, že výstavbe rodinných domov dominovala mestská časť Krásna s 18 dokončenými a 225 rozostavanými rodinnými domami. V Krásnej bolo v sledovanom období dokončených až 28,7 % zo všetkých rodinných domoch v Košiciach.

Nasleduje vnútromestská časť Západ, kde sa stavalo na doteraz nevyužívaných parcelách, najmä v okrajovej lokalite Grot a v rámci projektu Nová Terasa pri nemocnici. Existuje predpoklad, že výstavba rodinných domov na Západe bude v nasledujúcich rokoch pokračovať až do vyčerpania vzácnych voľných parciel v širšom jadre mesta. Ide napríklad o dokončenie lokality Grot a výstavbu v neďalekej lokalite Domino.

Ďalší rozvoj bývania v rodinných domoch v rámci mesta tak bude smerovať na perifériu. Ide najmä o lokality Vyšné Opátske, Myslava, Pereš, Barca a Lorinčík.

S výstavbou sa nezaháľa ani za hranicami mesta

Okolie Košíc poskytuje racionálnu kombináciu nízkej ceny pozemkov a dostupnosti výhod veľkomesta – práce, vzdelania a kultúry. Mapa nižšie nám ukazuje priamu úmeru medzi objemom novej výstavby (priemer krúžkov) a migračného salda, teda rozdielu medzi všetkými prisťahovanými a vysťahovanými z obce (sýtosť farby) za posledných 10 rokov. To naznačuje, že rast priľahlých obcí je hnaný prisťahovalectvom smerovaným ako z vnútra mesta, tak z iných obcí na východe Slovenska.

Poznámka: Výstavbe a imigrácii dominujú najmä obce v blízkosti mesta s dobrou dopravnou dostupnosťou – Čaňa, Malá Ida a Rozhanovce. V blízkej budúcnosti, po dostavaní juhovýchodného obchvatu mesta a príchode ohlásených veľkých investícií, je možné očakávať ďalší rozvoj bývania aj v  južnom okraji mesta.

Aká je budúcnosť masovej výstavby rodinných domov v Košiciach?

Prognóze vývoja objemu výstavby v Košiciach sa vo svojom článku venoval Slavomír Ondoš. Za predpokladu pokračovania makroekonomických trendov z posledných rokov, by v Košiciach v rokoch 2022 – 2050 mohlo pribudnúť až 16 000 nových bytov, z ktorých vyše polovicu predstavujú byty v rodinných domoch.

Výsledné množstvo dokončených domov bude ovplyvňovať makroekonomickou situácia, politické rozhodnutia na štátnej úrovni (napríklad deklarovaná masová výstavba nájomných bytov), ale aj územnoplánovacie rozhodnutia a priestorové možnosti.

Dôležitým faktorom výstavby sú miestne samosprávy, ktoré prostredníctvom územných plánov určujú urbanisticky vhodné lokality pre istý typ výstavby. Ovplyvňujú tak ponukovú stranu trhu so stavebnými pozemkami.

Obmedzenie z hľadiska priestorových možností je možné pozorovať v nedávnej minulosti populárnej časti Pereš. Tá sa svojou zastavanosťou, ako môžeme vidieť na obrázku nižšie, blíži limitu hraníc mestskej časti. Preto je tu možné očakávať utlmenie výstavby nových domov.

Potenciál pre novú výstavbu je už v mestskej časti Pereš takmer vyčerpaný. Organicky však na ňu nadväzujú časti Lorinčik a Luník IX, kde existuje priestor na ďalšiu výstavbu. Na juhovýchode mesta však okrem Lorinčíka existuje potenciál pre výstavbu aj v doteraz menej frekventovanej mestskej časti Poľov alebo na Ludvíkovom Dvore (Šaca).

Poznámka: Územný plán v mestskej časti Lorinčík navrhuje prevažne málopodlažnú zástavbu v území ohraničenom bielym obrysom. Pozemky v zóne ohraničenej tmavomodrou farbou sú územným plánom definované ako orná pôda, tzv. extravilán. Nie sú to teda stavebné pozemky. Rozčlenenie parciel vrátane ulíc však naznačuje, že vlastníci pozemkov čakajú na schválenie umožnenie výstavby.

Mierne odlišná je situácia v mestskej časti Krásna, kde sú pozemky rozparcelované takmer na celej nezastavanej ploche katastrálneho územia. Rozdielom je, že územný plán v Krásnej definuje tieto parcely až po rýchlostnú cestu R4 ako územnú rezervu.

Poznámka: Snímka katastrálnej mapy (vľavo) zobrazuje parceláciu nezastavaných plôch v katastrálnom území Krásna už so spracovanou cestnou sieťou. Snímka z územného plánu mesta Košice (vpravo) zobrazuje budúce možné využitie parciel. Návrh územného plánu ráta s výstavbou obytných plôch málopodlažnej zástavby (svetlozelená), obytnými plochami viacpodlažnej zástavby (červená), polyfunkčnou zástavbou (fialová) a plochami mestského a nadmestského občianskeho vybavenia (fialová) verejnými priestormi (tmavozelená). Plochy bez výplne, no s farebným obrysom, sú vedené ako rezerva územného plánu. Žltou bodkovanou čiarou sú zvýraznené územia s platným územným pre málopodlažnú zástavbu.  

Z uvedeného vyplýva, že rozhodujúcu úlohu pri povoľovaní stavieb má platný územný plán zóny. Jeho úloha by sa mala ešte zvýrazniť po prijatí pripravovaného nového stavebného zákona. Pre ďalšiu výstavbu na plochách územnej rezervy v Krásnej bude potrebný nový územný plán.

Aký má názor na možnú suburbanizáciu mesta samotný Útvar hlavného architekta, ktorý má za úlohu tvoriť územné plány Košíc?

Podľa hlavného architekta Košíc, Petra Kroppa, mal urbanizovaný rozvoj okolo mestského jadra mesta vo svojej dobe opodstatnenie a dôvody. Dnes však „suburbanizácia Košickej mestskej aglomerácie spôsobuje potrebu navyšovania dopravnej infraštruktúry, neúmerného individuálneho dopravného pohybu, spotrebu energií a zaberanie hodnotnej a jedinečnej prírodnej krajiny. Po viac než šiestich dekádach je v dnešných súvislostiach enviromentálnych dopadov, energetickej náročnosti a verejného mestského rozpočtu (ekonomických limitov) neudržateľná. To sú dôvody, prečo je dnes potrebné od ďalšieho plošného rozširovania mesta upustiť a stanoviť jasné hranice mesta a krajiny.“

Nový územný plán, ktorého tvorba je nateraz pozastavená s takouto koncepciou rozvoja počítal. Prístup je z praktických dôvodov zameraný na regulované a koncepčné zahusťovanie existujúceho urbanizmu a nie na rozširovanie mesta do extravilánu.

V nasledujúcom článku si rozoberieme analýzu týchto dôvodov s podrobným popisom suburbanizácie v Košiciach a alternatívnych foriem výstavby.